Ulasan:

Salam,

Pada prinsipnya, tanah yang masih dalam agunan (jaminan) ke bank, dapat dibeli dengan cara “menebus” sertifikat tersebut di bank yang berkenaan. Artinya, Anda sebagai pembeli bisa membayarkan ke bank sejumlah nilai yang disyaratkan oleh bank untuk dapat dilepaskan sebagai jaminan pelunasan utang si penjual.

Problematika yang Anda hadapi adalah: Anda sudah membayar lunas harga tanah tersebut, namun sertifikat belum Anda terima dan bahkan masih menjadi jaminan hutang si penjual. Hal ini melemahkan kedudukan Anda selaku pembeli. Karena, jika utang penjual macet maka bank langsung akan mengeksekusi/melelang seluruh tanah yang dijadikan jaminan, termasuk sebagian tanah yang Anda beli dengan menggunakan kwitansi.

Cara untuk memperkuat selain kwitansi dimaksud, adalah sebagai berikut:

1. Pelunasan Sebagian Hutang Penjual dan Membebaskan Sebagian Tanah Yang Dibeli dari Jaminan

Hal ini merupakan langkah yang paling sempurna, karena Anda akan mendapatkan sertifikat seluas dan senilai yang Anda bayar ke penjual. Prosedurnya adalah melakukan pelunasan sebagian kewajiban penjual di bank, baru setelah itu Anda meminta agar dilepaskan sebagian tanah yang sudah Anda beli tersebut. Dalam proses pembayaran sebagian kewajiban penjual kepada bank guna mendapatkan sebagian dari tanah yang dijaminkan tersebut, sebelum dibayar harus dipastikan bahwa tanah tersebut dapat dikeluarkan dari jaminan bank dengan jumlah pembayaran tertentu.

Sebelumnya, Anda harus mencari tahu apakah tanah yang Anda beli sebagian masih berupa sertifikat induk (dalam 1 sertifikat yang utuh) atau sudah terdiri dari 2 sertifikat yang terpisah.

Proses yang termudah tentunya jika sertifikat tersebut memang sudah pecah dan terdiri dari 2 sertifikat atau lebih.

1. Kondisi Sertifikat Sudah Terpecah dan Dilakukan Pelunasan Sebagian

Anda harus meminta dapat dilakukan pelunasan sebagian dari pokok utang, sehingga satu sertipikat dapat dibebaskan dari beban Hak Tanggungan untuk dilakukan roya partial. Kemudian antara Anda dengan pemilik sertifikat, dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli, dengan membayar pajak-pajaknya terlebih dahulu.

Untuk melakukan proses ini, harus diperhatikan apakah dalam Perjanjian Kredit dan Akta Pembebanan Hak Tanggungannya ada mekanisme pelunasan sebagian (roya partial) atau tidak. Jika tidak, opsi di atas, tetap tidak bisa dilakukan.

1. Kondisinya Masih Sertifikat Induk (Belum Dipecah)

Jika masih dalam satu sertifikat yang sama, maka untuk dapat dilakukan jual beli harus dilakukan pelunasan seluruhnya, lalu diroya. Setelah itu, sertifikat harus dipecah, sesuai dengan luasan tanah yang Anda beli. Sertifikat yang dipecah, masih atas nama pemilik lama-penjual.

Terhadap sertifikat tanah yang sudah dipecah sesuai dengan luasan yang Anda beli, dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli, dengan membayar pajak-pajaknya terlebih dahulu, untuk kemudian dibalik nama ketas nama Anda, sebagai pembeli. Opsi ini juga dapat dipakai untuk kemungkinan jika tidak ada mekanisme pelunasan sebagian.

2. Dibuatkan Akta Pengikatan Jual Beli dengan Izin Bank

Jika opsi 1 tidak mungkin dilakukan, maka Anda bisa mengajukan untuk dibuatkan Akta Pengikatan Jual Beli (“PJB”) dengan klausula lunas (apabila memang sudah lunas) atau akta PJB dengan klausula pembayaran secara bertahap (jika memang pembayaran dicicil/bertahap) di notaris terdekat. Namun, sebelum dilaksanakannya penanda-tanganan PJB ini, terlebih dahulu penjual harus melampirkan izin dari bank yang menyatakan bahwa bank tidak keberatan dilakukan proses transaksi pengikatan jual beli dimaksud, dengan syarat dalam hal penjual tidak dapat memenuhi kewajibannya maka pembeli menyatakan bersedia untuk dilakukan eksekusi terhadap seluruh bidang tanah termasuk tanah yang dibeli oleh Anda selaku pembeli.

Perjanjian ini sebagai bukti bahwa telah dilakukan jual beli, namun belum dapat dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli karena asli sertifikat masih dijadikan sebagai jaminan pada bank tertentu. Opsi kedua ini tidak saya anjurkan karena jika penjual sebagai debitur macet, maka sebagian bidang tanah yang sudah dibeli oleh Anda akan ikut dijual secara lelang.

Demikian, semoga bermanfaat.